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Damit Sie sich nicht nur zu Beginn des Mietverhältnisses die Hand reichen können …

Eine zu Ihren Bedürfnissen passende Gestaltung eines Mietvertrags zahlt sich aus. Gerade im Gewerberaummietrecht sind die wechselseitigen Notwendigkeiten von Vermieter und Mieter sehr unterschiedlich. Gleichlaufend auf beiden Seiten ist jedoch häufig die hohe wirtschaftliche Bedeutung eines oft langjährig geplanten Mietverhältnisses. Der Vermieter ist darauf angewiesen, Investitionen zu amortisieren und Kapitaldienst aus laufenden Mieteinnahmen leisten zu können. Der Mieter gründet seine Existenz auf einen Standort. Sparen Sie hier nicht an gut durchdachten Regelungen.

Mietvertragsgestaltung bei Gewerberaum – wie mache ich es richtig?

Gewerberaummietverträge sind in hohem Maße gestaltbar. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht sind die gesetzlichen Regelungen oftmals auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar mit der Folge, dass eine Vielzahl von Themenstellungen umfassender und spezifisch auf den einen Mietvertrag angepasst werden kann. Diesen Spielraum rät Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber aus Nürnberg sollten Sie als Vermieter auch nutzen.


Wo z.B. habe ich als Vermieter oder Mieter Freiheiten in der Gestaltung?

Es gibt eine Vielzahl von Themenstellungen, die in einem Gewerberaummietverhältnis anders geregelt werden können als im Wohnraummietrecht. So unterliegen die Vertragslaufzeit, Vereinbarungen zur Miethöhe, Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung und eine Vielzahl weiterer Regelungskomplexe der sogenannten Parteimaxime, also der Freiheit der Parteien, speziell für ihre Bedürfnisse zu regeln.

Nachfolgend sollen einige der Themenstellungen herausgegriffen werden:

1. Was versteht man unter Festmietzeit, Option und Verlängerung eines Mietvertrags?

Im Gewerberaummietrecht ist die Befristung eines Mietvertrags kombiniert mit Optionsrechten bzw. automatischen Verlängerungen die Regel. Die Vertragslaufzeit kann in ihren unterschiedlichen Zusammensetzungen (Festmietzeit, Option und Verlängerung) nahezu beliebig vereinbart werden. Häufig entsprechend längerfristigen Mietverhältnissen auch den Wünschen der Vertragsparteien, da in Gewerbeobjekt vermieterseits oftmals zu Beginn eines Mietverhältnisses viel investiert wird, welches sich über die Vertragslaufzeit erst amortisieren muss, mieterseits Planungssicherheit bestehen soll.

Die Parteien können eine so genannte Festmietzeit über mehrere Jahre vereinbaren. Soll das Mietverhältnis allerdings länger als ein Jahr abgeschlossen werden, ist hierbei zwingend die Schriftform des Gesetzes, § 550 BGB, zu beachten. Dieses Schriftformerfordernis sagt, dass im Mietvertrag alle essenziellen Regelungen schriftlich niedergelegt werden müssen. Verfassen Sie Ergänzungen oder Nachträge zu einem längerfristigen Mietverhältnis, unterliegen auch diese der Schriftform und ist es wichtig, den Bezug zu Ursprungsmietvertrag zweifelsfrei herzustellen. Wird die Schriftform missachtet, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Die Vereinbarung einer Festmietzeit kann mit so genannten Optionsrechten sowohl für Vermieter als auch für Mieter kombiniert werden, wobei in der Praxis das Optionsrecht des Mieters häufiger anzutreffen ist. Dem Mieter wird im Rahmen eines solchen Rechts die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis einseitig und ohne dass der Vermieter die Möglichkeit zur Kündigung hat, um einen bestimmten, im Vertrag festgelegten Zeitraum zu verlängern.

Häufig werden Regelungen um die Vertragslaufzeit durch sogenannte Verlängerungsklauseln ergänzt. Unter einer Verlängerungsklausel wird im allgemeinen verstanden, wenn sich das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum – auch dieser sollte aufgrund der Schriftform ein Jahr nicht überschreiten – verlängert, wenn nicht eine der Parteien innerhalb genau bestimmter Frist das Mietverhältnis kündigt.

2. Wie kann ich die Miete erhöhen?

Auch hier bestehen größere Gestaltungsspielräume. Der Vermieter von Gewerberaum kann hier verschiedene Mechanismen vereinbaren, die eine Mieterhöhung herbeiführen.

Bei langfristigen Mietverträgen wird die Miete häufig an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. So genannte Indexklauseln führen zu einer automatischen Anpassung der Miete an den Kaufkraftschwund und bringen im eigentlichen Sinne keine erhöhte Miete, vielmehr leisten sie Gewähr für eine immer gleiche Miete.

Staffelmietvereinbarungen können ebenfalls ohne weiteres getroffen werden.

Mietverträge, die nicht längerfristig abgeschlossen sind, können verbunden mit einer sogenannten Änderungskündigung den Neuabschluss eines Mietvertrags zur geänderten Mietkonditionen anbieten. Während fest vereinbarter Mietdauer allerdings, darauf weist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber hin, kann keine Mieterhöhung erfolgen, es sei denn, das Recht hierzu ist vertraglich niedergelegt. Dies wird in der Praxis oft übersehen.

3. Welche Betriebskosten kann ich umlegen?

Ohne weiteres und analog des Wohnraummietrechts können alle Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Darüber hinaus ist es allerdings möglich, dass die Parteien weiterreichende Vereinbarungen treffen, wie im Gewerberaummietrecht üblich. So können z.B. auch Kosten für die Bewachung des Gewerbeobjekts, Kosten der technischen und kaufmännischen Hausverwaltung, Kosten für die Wartung spezifischer Gewerbeinstallationen wie automatischer Brandtüren, Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen etc. zur Umlage vereinbart werden. Neben Personenaufzügen können auch die Kosten für Lastenaufzüge oder Rolltreppen umgelegt werden.

Kurz: Überlegen Sie sich, welche Kosten in Ihrem Gewerbeobjekt tatsächlich anfallen und prüfen Sie, inwieweit Sie insoweit eine Umlage wünschen. Es gilt allerdings auch hier, dass nur laufende Kosten im Rahmen der Betriebskosten umlagefähig sind.

4. Gibt es Kündigungsfristen?

Ist ein Mietverhältnis nicht längerfristig abgeschlossen, gilt § 580 a II, wonach eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Im Ergebnis also sieht das Gesetz eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vor.

Natürlich ist es zulässig, vertraglich andere Kündigungsfristen, auch kürzere, zu vereinbaren. Während fest abgeschlossener Mietzeit, wozu auch die Zeit der Option zählt, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich, es sei denn, die Parteien haben ein Sonderkündigungsrecht vereinbart.

Wie im Wohnraummietrecht ist auch im Gewerberaummietrecht die außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Frist möglich, z.B., wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. Neben den gesetzlichen Regelungen können auch hier vertragliche außerordentliche Kündigungsgründe vereinbart werden.

5. Wer muss Instandhaltung und Instandsetzung zahlen?

Auch hier gilt im Grundsatz, dass die Instandhaltung und Instandsetzung dem Vermieter obliegt.

Bei Gewerberaum können Sie als Vermieter allerdings auch vereinbaren, dass sämtliche Instandhaltungen und Instandsetzungen im räumlich-gegenständlichen Bereich der Mietsache mit Ausnahme von Dach und Fach der Mieter auf eigene Kosten zu erledigen hat. In allgemeinen Bereichen ist eine Umlage von Instandsetzungskosten ebenfalls möglich, wobei hier eine Obergrenze zu vereinbaren ist.


Welche Einschränkungen habe ich als Partei des Gewerberaummietvertrags?

Die Gestaltungsfreiheit ist auch im Gewerberaummietrecht nicht unendlich. Sie findet ihre Grenze immer dort, wo ein Mieter unangemessen benachteiligt ist. Dies gilt vor allem, werden Mietvertragsformulare, so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen, verwendet. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung liegt schon dann vor, wenn der Vertrag zwar noch kein 2. Mal verwendet wurde, allerdings für eine mehrfache Verwendung vorgesehen ist.

So kann z.B. dem Mieter kein Wiederaufbau des Gewerbeobjekts auferlegt werden, trifft ihn kein Verschulden am Untergang. Die Instandhaltung und Instandsetzung von Allgemeinbereichen des Mietobjekts, z.B. in Einkaufszentren, kann dem Mieter nicht schrankenlos übertragen werden.

Einmalig entstehende Kosten sind im Rahmen der Betriebskosten in der Regel nicht umlagefähig.


Werden Grundsätze aus dem Wohnraummietrecht auch im Gewerberaummietrecht angewandt?

In den letzten Jahren ist in der Rechtsprechung, insbesondere der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die Tendenz entstanden, Entscheidungen aus dem Wohnraummietrecht auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen.

So z.B. ist es auch dem Gewerberaumvermieter verboten, will er die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seinen Mieter übertragen, starre Fristen für die Durchführung zu setzen. Auch ist damit zu rechnen, dass die Absage des Bundesgerichtshofs an die Möglichkeit der Vereinbarung einer sogenannten Abgeltungsklausel auf das Gewerberaummietrecht übertragen wird und der Vermieter zukünftig für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen keine anteilige Entschädigung in Geld bekommt.

Insofern sollte bei der Gestaltung von Gewerberaummietverträgen immer „mit einem Auge“ in Richtung Wohnraummietrecht geschielt werden.

Getroffenen Entscheidungen sind auch auf Altverträge in aller Regel anwendbar.

Expertentipp:

Letztendlich ist es auch im Gewerberaummietrecht erforderlich, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Parteien herzustellen. Die größere Gestaltungsfreiheit, so Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, sollten die Parteien auch nutzen, um ihr Mietverhältnis tatsächlich wie rechtlich optimal und transparent zu gestalten. Hierbei ist es unerlässlich, die Möglichkeiten und gleichzeitig Grenzen der Rechtsprechung und der Gesetzgebung zu kennen und in die mietvertraglichen Regelungen einfließen zu lassen. Ein gut gestalteter Mietvertrag führt in der Regel zu einer dauerhaft guten Mietbeziehung.