Nachhaltige Störung des Hausfriedens führt zu Räumungsanspruch
Jahrelang gab es in einem Mietshausstreit unter den Nachbarn. Insbesondere der Lebensgefährte einer Mieterin beleidigte und bedrohte die anderen Bewohner des Hauses im Rahmen häufiger Besuche. Dies veranlasste die Vermieterinnen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hatte sich sodann mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung von Seiten der Mietpartei zu beschäftigen und kam zu dem Ergebnis, dass die Kündigung gerechtfertigt sei, die Zwangsvollstreckung zulässig.
→ mehrDas Verwendungsrisiko liegt beim Mieter, die COVID-19-Pandemie lässt die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht entfallen
Das LG Frankfurt am Main hat sich in einer Entscheidung vom 7.8.2020 (Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20) zu der Frage geäußert, ob bei Corona bedingten Umsatzeinbußen die Verpflichtung zur Zahlung der Miete berührt wird. Das Gericht kommt in einer sehr kurzen Begründung zu dem Ergebnis, dass das Verwendungsrisiko im Gewerberaummietrecht grundsätzlich beim Mieter liegt.
→ mehrDarf eine Urne umgebettet werden?
In der anwaltlichen Praxis trifft man immer wieder auf Streitigkeiten um die letzte Ruhestätte eines Verstorbenen. Manchmal können sich die Angehörigen nicht einigen, wo der Verstorbene sein Grab finden soll, in manchen Fällen geht es um die Frage, wann eine Umbettung erfolgen darf. Am 05.07.2020 hatte sich der Verwaltungsgerichtshof in Trier mit der Frage zu beschäftigen, ob aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen des hinterbliebenen Ehemannes und der damit verbundenen Problematik der Erreichbarkeit der Grabstätte die Ehefrau umgebettet werden darf. Im Ergebnis lehnte das Gericht dies vor dem Hintergrund der Achtung der Totenruhe ab.
→ mehrDauerbrenner Schönheitsreparaturklausel
Dass der BGH Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich nur dann für wirksam erachtet, wenn sie keine starren Fristen enthalten und dem Mieter keinen Instandhaltungsaufwand des Vormieters aufbürden, kurz gesagt: wenn die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde, ist zwischenzeitlich gefestigte Rechtsprechung. Viele Mietverträge, vor allen langjährige, enthalten aufgrund der Rechtsprechungsänderung aus dem Jahr 2015 (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 sowie VIII ZR 242/13) unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Ist so eine Klausel erst einmal „kaputt“, gilt anstelle der unwirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 I Satz 2 BGB. Heißt im Klartext: der Vermieter muss streichen (lassen).
→ mehrWenn die WEG ein „Krönchen“ aufhat
Mit der neuen WEG-Reform wird möglicherweise alles ein bisschen anders; bisher aber gilt: Duldung- und Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen zustehen, können nur dann durch die WEG geltend gemacht werden, wenn sie zuvor vergemeinschaftet wurden. Denn die geborene Ausübungsbefugnis liegt nach dem Willen des Gesetzgebers beim einzelnen Wohnungseigentümer. Will der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft diesen Anspruch im eigenen Namen geltend machen, muss hierüber per Beschluss entschieden werden. Dieses „an-sich-ziehen“ führt dann zu der sogenannten gekorenen ausübungsbefugt. Die WEG setzt sich also die Krone auf, die eigentlich dem einzelnen Eigentümer gehört.
→ mehrBegrenzung der Klage bei Beschlussanfechtung der Jahresabrechnung
Soll im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage nur ein Teil der Jahresabrechnung angefochten werden, weil beispielsweise nur einzelnen Kostenpositionen „falsch“ sind, so muss diese Begrenzung bereits aus dem Antrag in der Klageschrift deutlich hervorgehen. Eine Begrenzung des Streitgegenstandes in der Anfechtungsbegründung ist nur noch im Wege der Teilklagerücknahme möglich. Dies hat das LG Frankfurt/Main mit Beschluss vom 3.3.2020 (Aktenzeichen: 2-13 T 19/20) im Rahmen einer Streitwertbeschwerde klargestellt.
→ mehrBGH senkt die Hürden für die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung bei großen Wohnanlagen
Seit Jahren schon betet uns der BGH die Voraussetzungen für eine formell und materiell wirksame Betriebskostenabrechnung vor: eine Betriebskostenabrechnung genüge danach den formellen Anforderungen, wenn sie § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Bei der Abrechnung von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sei danach eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssels und die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen Mindestvoraussetzung. Wie ein Vater unser werden diese Grundsätze in nahezu jedem Urteil, dass zu diesem Thema ergeht, heruntergebetet. Das auch über diese Mindestvoraussetzungen immer wieder Streit entsteht, liegt zum einen natürlich an der Tatsache, dass Parteien häufig bei besonderen Konstellationen „Standardvereinbarungen“ treffen, also die Besonderheit des Objekts sich nicht in der vertraglichen Regelung wiederfindet. Dass dies aber sinnvoll ist, ergibt sich schon aus der Tatsache, dass die Rechtsprechung eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes (Umlageschlüssel) in besonderen Gebäudekonstellationen für geboten hält. Dies sei nämlich dort geboten, wenn es zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Auch das ist aber wieder eine auslegungsbedürftige Grundregel; denn das Verständnis der Mieter kann sehr unterschiedlich sein.
→ mehrVerkehrssicherungspflicht des Verwalters
Der Verwalter ist aus dem Verwaltervertrag heraus gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, bestehende Gefahrenquellen zu erkennen und zu sichern. Er kann diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht zwar teilweise auf beauftragte Dritte delegieren, bleibt aber im gewissen Umfang immer noch verantwortlich für solche Schäden, die dadurch entstehen, dass Gefahrenquellen vorhanden sind. Das AG Moers hatte sich jetzt mit einem Fall beschäftigt, bei dem ein Miteigentümer gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht aus dem Verwaltervertrag und aus Delikt geltend machte (AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 - 564 C 9/17). Der Eigentümer war über eine Stufe gestolpert und die Kellertreppe hinabgestürzt. Er zog sich dabei erhebliche Verletzungen zu, die letztlich auch zu einer 100-prozentigen Berufsunfähigkeit führten. Das Gericht wies den Anspruch des Eigentümers zurück.
→ mehrFolgen der erfolgreichen Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses des WEG-Verwalters
Verwalterbestellungen werden oft und gerne angefochten; aber was passiert eigentlich mit den Rechtsgeschäften, die der bestellte Verwalter während seiner Amtszeit im Namen der WEG eingeht? Einigkeit besteht darin, dass eine Anfechtung immer Rückwirkung hat, damit dem Bestellungsbeschluss von Anfang an aufhebt. Der Verwalter verliert also rückwirkend seine Organstellung und die aus dieser Stellung folgenden Befugnisse. Der BGH stellte nun aber in einem aktuellen Urteil klar, wie sich dieser Wegfall der Organstellung auf die vom Verwalter initiierten Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen gegenüber Dritten auswirkt. Das Gericht (BGH (V. Zivilsenat), Versäumnisurteil vom 05.07.2019 - BGH Aktenzeichen V ZR 278/17) führte aus:
→ mehrLG Osnabrück: Zwangsbehandlung in bestimmten Fällen zulässig
Immer mehr setzt sich die Abfassung einer Patientenverfügung in der Praxis durch. In einer Patientenverfügung – nicht zu verwechseln mit der Vorsorgevollmacht – legt ein potentieller Patient für die Zukunft gegenüber Ärzten etc. fest, wie im medizinischen Notfall mit ihm verfahren werden soll. Das Landgericht Osnabrück hat sich nun mit Beschluss vom 10.01.2020 mit der Frage beschäftigt, ob eine Zwangsunterbringung auch dann möglich ist, wenn die betroffene Person in ihrer Patientenverfügung niederlegt, sie lehne medikamentöse Zwangsbehandlungen und Zwangseinweisungen ganz grundsätzlich ab.
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