Aktuelle Themen aus verschiedenen Rechtsgebieten

05.12.2017

Der Streit um den Baum, der zur fristlosen Kündigung führte

Auf der Loggia einer gemieteten Wohnung pflanzt der Mieter einen Ahornbaum. Dem Vermieter gefällt das gar nicht und er fordert den Mieter zunächst auf, den Baum zu entfernen. Als dieser nicht reagiert, verklagt er ihn erfolgreich auf Entfernung des Baums nebst Erdreich und Wurzeln. Das Urteil wird rechtskräftig, doch der Mieter denkt gar nicht daran, den Baum zu fällen. Darüber erbost setzt ihm der Vermieter eine Frist zur Beseitigung und droht ihm eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung an. Jetzt wird der Mieter zwar immer noch nicht tätig, allerdings teilt er dem Vermieter mit, dass er zunächst den Mieterverein und das bayerische Rote Kreuz kontaktieren wolle; außerdem sei  er aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, das Urteil so schnell umzusetzen, sprich den Baum zu fällen. Der Vermieter lässt ihn zunächst gewähren; er gewährt ihm eine Fristverlängerung von mehreren Wochen, wiederholt aber gleichzeitig nochmals die Androhung der Kündigung. Als die verlängerte Frist längst abgelaufen ist und der Baum immer noch auf der Loggia thront, spricht der Vermieter wie angekündigt die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Erst jetzt wird der Mieter tätig und entfernt den Baum überwiegend aber nicht vollständig. Im anschließenden Räumungsstreit lässt er vortragen, seine gesundheitlichen Probleme hätten ihn daran gehindert, früher tätig zu werden.

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05.12.2017

Kein Kostenersatz für eigenmächtig vorgenommene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum

Schwierigkeiten bereitet immer wieder die Abgrenzung, wo das Sondereigentum aufhört und das Gemeinschaftseigentum anfängt. In vielen Teilungserklärungen finden sich zudem „falsche“ Zuordnungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Denn zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile können nicht zum Sondereigentum erklärt werden, wohl aber umgekehrt. Der Versuch vieler Notare, dies dennoch zu versuchen, führen zu unwirksamen Klauseln. Was aber, wenn der Balkon ganz eindeutig im Gemeinschaftseigentum steht und die Fliesen auf dem Balkonboden gebrochen sind?  Außerdem war im vorliegenden Fall auch noch der Estrich beschädigt, sodass der Wasserabfluss auf dem Balkon nicht mehr gewährleistet war. Es drohten Schäden am Gebäude, die der Kläger dadurch abzuwenden versuchte, dass er in der Eigentümerversammlung die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber abstimmen ließ, wie die Schäden zu beseitigen seien. Zwar wurden in der Eigentümerversammlung Kostenvoranschläge diskutiert, eine Beschlussfassung erfolgte jedoch nicht. Der Betroffene Eigentümer nahm die Sache daraufhin selbst in die Hand und beauftragte einen Firma mit der Schadensbeseitigung. Anschließend verlangte er die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese lehnt erwartungsgemäß eine Kostenübernahme ab, woraufhin der Eigentümer klagte.

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20.10.2017

Betriebskostenabrechnung muss in gewissem Umfang auch Auskunft über haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten

 

Was schuldet denn der Vermieter eigentlich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Wohnraum? Muss die Abrechnung auch Angaben dazu enthalten, die es dem Mieter erlauben, zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt die haushaltsnahen Dienstleistung in Abzug zu bringen?

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20.10.2017

Leicht verspätete Mietzahlungen rechfertigen Kündigung!

Das Mietverhältnis bestand seit 2011. Im Jahr 2013 kam es zu verspäteten Mietzahlungen und nicht unerheblichen Mietrückständen. Die Rückstände wurden über eine Ratenzahlungsvereinbarung zurückgezahlt, wobei der Mieter im Rahmen dieser Vereinbarung zusicherte, die Miete künftig fristgerecht bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Als es dann im Jahr 2015/2016 erneut zu verspäteten Zahlungen kam, mahnte der Vermieter dies ab. Er sei auf den pünktlichen Zahlungseingang angewiesen, weshalb auch nur wenige Tage Zahlungsverzug eine Pflichtverletzung des zugrunde liegenden Mietvertrages darstellen würden. Das Amtsgericht Fürth gab dem Vermieter Recht; die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters blieb erfolglos.

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19.09.2017

Abmahnungserfordernis bei Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung bei airbnb

Nicht nur in den Ballungsräumen ist die Untervermietung von Wohnraum an Urlauber ein stetiges Thema. Immer mehr Mieter vermieten ihre Räumlichkeiten über airbnb an Gäste für Urlaubsaufenthalte unter. Das Landgericht Amberg hatte nun darüber zu entscheiden, inwieweit ein Vermieter, der wegen dieser unerlaubten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich kündigt, vorher abmahnen muss.

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19.09.2017

Rücktritt vom Erbvertrag

Das Gesetz sieht mehreren Möglichkeiten vor, letztwillig zu verfügen. Hierbei muss unterschieden werden zwischen Verfügungen, die keine Bindungswirkung haben (z.B. ein Einzeltestament), und Verfügungen, die mit Bindungswirkung erstellt werden können, ohne dass die Bindungswirkung zwingend wäre. Eine solche bindende Verfügung von Todes wegen kann unter anderem ein Erbvertrag sein. Diese Erbvertrag ist dann grundsätzlich wie jeder andere Vertrag auch zwischen den Parteien, die ihn abschließen, bindend und kann nur im gesetzlich bzw. vertraglich zulässigen Rahmen einseitig „beendet“ werden.

Das OLG Köln hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit ein Vertragspartner von einem bindenden Erbvertrag mit der Behauptung, der andere Vertragspartner habe eine Untreuehandlung begangen, zurücktreten kann (Beschluss vom 3.7.2017, Az. 2 Wx 147/17).

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22.08.2017

Kein Abzug „Neu für Alt“ bei verzögerter Mängelbeseitigung

Ein Architekt wurde von einem Bauherrn mit der Erbringung sämtlicher Architektenleistungen im Zusammenhang mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses beauftragt. In der Folge wurde das Objekt aufgeteilt und ging in das Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft über. Der Bauherr trat seine Gewährleistungsansprüche an die Wohnungseigentümer ab. 2 Jahre nach Abnahme der letzten Bauleistung zeigten sich an dem Gebäude diverse Mängel, unter anderem an den Balkonen und Terrassen. Teilweise wurden die Mängel nachgebessert, teilweise nicht. Erst 11 Jahre nach Abnahme der Bauleistung wurden fehlerhafte Anschlüsse an den Balkonen und Terrassen festgestellt. Die WEG ließ die Mängel  beseitigen und nahm erfolgreich den Architekten auf Ersatz der gesamten Mangelbeseitigungskosten in Anspruch.

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09.08.2017

Immobilienkauf und Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung

Die Beklagten waren Eigentümer einer Eigentumswohnung, die an die Kläger verkauft wurde. In dem notariellen Kaufvertrag ist – wie für gebrauchte Immobilien üblich – ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dieser Gewährleistungsausschluss ist auch wirksam. Die Verkäufer hatten bei Verkauf der Immobilie allerdings Kenntnis davon, dass in unmittelbarer Nachbarschaft die Bebauung eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus geplant ist. Ca. ein halbes Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages wird das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück abgerissen und besagtes mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Verkäufer eine Offenbarungspflicht hinsichtlich dieser Bebauung gehabt hätten und machen Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichten geltend. Sie beziffern diesen Anspruch mit 10 % des Kaufpreises. Sie argumentieren, die Verkäufer hätten auch ungefragt darüber informieren müssen, dass eine Bebauung geplant sei. Die Verkäufer berufen sich auf den wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

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27.07.2017

High Heels sind Freude am Schmerz

Oder anders gesagt: wer schön sein will, ist selber schuld. Der bei Eintritt der Dämmerung ein altes Mietshaus verlässt, muss damit rechnen, dass er mit seinem Absatz im Gitterrost stecken bleibt. Im hier entschiedenen Fall (OLG Schleswig, Urteil vom 6. April 2017,11 U 65/15) muss das Gericht über eine Schadensersatzklage einer Mieterin entscheiden. Sie wandte sich an den Eigentümer des Hauses, der nach ihrer Auffassung seine Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen war und dementsprechend nicht auf eine Verletzungsgefahr hingewiesen hatte, die dadurch entstehen kann, dass man mit – heute – üblichem Schuhwerk das Haus betritt oder verlässt. Der Gitterrost, der sich im Eingangsbereich des Hauses befand, hatte Öffnungen von 4 x 7,3 Zentimeter, was vorliegend dazu geführt hatte, dass sie mit ihren Absätzen (2,5 x 1,5 cm) in dem Gitterrost stecken blieb und dabei so unglücklich stürzte, dass sie viele Monate arbeitsunfähig war. Der von ihr auf rund Euro 75.000,00 bezifferte Schaden sollte vom Eigentümer erstattet werden.

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25.07.2017

Änderung des Preises bei Pauschalpreisabrede wegen Massenmehrung?

Eine individualvertragliche Vereinbarung darüber, die Statikunterlagen seien durch den Auftragnehmer geprüft und danach vorhersehbare Mehrkosten nicht vom Auftraggeber zu tragen, hindert eine Nachberechnung von Mehrkosten wegen Massenmehrung. Dies führt auch nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage, wenn durch erheblich gestiegene Planungsmehrkosten und massive Massenwährungen die Kosten explodieren. Was war passiert?

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